Os contamos los puntos más importantes a la hora de realizar un estudio de viabilidad de un local comercial, tanto si se trata de un proyecto que se debe iniciar de cero como si hablamos de una reforma de un local para adaptarlo a una nueva actividad. Antes de iniciar cualquier actividad, es muy importante asegurarse que el local reúne una serie de características, de esta forma evitaremos problemas futuros en la tramitación de licencias. Sigue leyendo para conocer los puntos clave.

¿Qué requisitos debemos tener en cuenta en la búsqueda de un local?

Antes de empezar a buscar o seleccionar locales disponibles en portales inmobiliarios, debemos hacer un primer filtro basado en la ubicación desde el punto de vista estratégico.

Debemos preguntarnos si en la zona hay suficiente demanda de nuestro servicio, analizar la competencia existente y cómo podemos diferenciarnos de ella. Esto nos ayudará a crear puntos de valor diferenciales y percatarnos de nichos que no se estén cubriendo en la actualidad.

Así podremos definir un barrio o una zona óptima desde el punto de vista del mercado.  De ese modo iremos haciendo zoom de requisitos más generales a los más concretos.

Lo siguiente será analizar si necesitamos que nuestra actividad tenga gran visibilidad y si debemos estar ubicados en una calle con mucho tránsito de gente o por el contrario, los clientes llegan referidos, por el boca a boca y no tiene importancia la ubicación de nuestra sede.

Requisitos económicos y tipo de contrato

Una vez seleccionada la ubicación podemos empezar a valorar los locales por rangos de precios y por los requisitos económicos escogidos. En ocasiones nos encontramos con contratos demasiado restrictivos, o que no ofrecen larga duración, por lo que no interesará realizar una gran inversión sin unas condiciones favorables previas. Los puntos más interesantes a la hora de valorar la viabilidad de un local en alquiler son:

  • Duración de la carencia: Debemos negociar la carencia según el tiempo que necesitemos para acondicionar el local. Lo mínimo que os recomendamos es 3 o 4 meses.
  • Duración del contrato: Un contrato largo por más de 5 años, dará más seguridad a la inversión.
  • Opción de compra: Es muy interesante que nos permitan acceder a una futura compra y se tengan en cuenta las rentas abonadas.

 

Características físicas y técnicas del local

Entramos ahora a explicaros las características físicas más restrictivas a la hora de realizar un estudio viabilidad de un local comercial. Son los aspectos que analizamos cuando realizamos una primera visita:

Superficie del local

Antes de nada debemos comprobar la viabilidad para llevar a cabo nuestro proyecto en ese local mediante una estimación de superficie necesaria. Debemos preguntarnos qué volumen de negocio tengo que tener para conseguir el mínimo producto viable. Si queremos montar un restaurante, ¿a partir de cuantas mesas rentabilizo la inversión?, si somos una clínica médica, ¿Cuántas consultas necesito?, si queremos una tienda o showroom ¿Qué cantidad de productos quiero mostrar?. Podemos ayudaros en esa fase si nos contáis vuestras necesidades iniciales.

Antecedentes

Es importante conocer los antecedentes de otras licencias previas que haya habido en el local. Así podremos detectar si ha habido algún problema con algún elemento, o superficie sin legalizar. Es interesante que el local que alquilemos haya tenido un uso similar al que queremos implantar, ya que a veces el planeamiento municipal limita los usos compatibles en diferentes zonas.

Condiciones de accesibilidad

Cada vez la normativa para tramitación de licencias es más restrictiva a favor de la accesibilidad universal, así que son varios aspectos clave que afectarán para que un local se accesible a todo tipo de usuarios:

  • Entrada accesible: El local debe ser accesible desde la calle, si existe un escalón deberemos hacer una rampa de pendiente menor del 10% para librar ese desnivel.
  • Aseo accesible: En el local debe poder realizarse un aseo accesible. Es obligatorio para cualquier actividad abierta al público.
  • Servicios accesibles: Debe garantizarse que los servicios que ofrecemos son totalmente accesibles, para ello debe existir un pasillo accesible que comunique los diferentes servicios, desde el acceso, la recepción y el aseo público.

Altura libre

Otro de los puntos importantes es la altura libre del local, o de alguna de sus plantas. En muchas ocasiones nos encontramos plantas en sótano o entreplantas que no llegan a tener la altura mínima de 2’50 libre. Algunos ayuntamientos también tienen requisitos específicos según el tipo de actividad a desarrollar, pudiendo exigir hasta 2’70 metros de altura libre. Debemos contar además, que tendremos que instalar un falso techo en el local para poder alojar las instalaciones eléctricas o de climatización. La altura mínima para empotrar iluminación en falso techo son 10 cm, si queremos una instalación de aire acondicionado por conductos necesitaremos unos 30 cm de media.

Aire acondicionado

Las normativas medioambientales son cada vez más restrictivas, por eso debemos asegurarnos que en nuestro local se podrá instalar sin complicaciones un sistema de climatización por aire acondicionado. La mejor situación se produce cuando la comunidad de vecinos ha habilitado un espacio en cubierta para ubicar las máquinas evaporadoras de aire acondicionado. De ese modo nos aseguraremos que nuestra instalación cumplirá la normativa en vigor. Sino debemos confirmar que se cumplirán las condiciones para instalaciones de rejillas en fachada o en patios.

Fachada o elementos protegidos

Al hilo del punto anterior, otro condicionante bastante restrictivo es la normativa de protección del patrimonio. Debemos asegurarnos si nuestro local comercial se encuentra en un edificio o zona protegida por sus valores artísticos, ya que en ese caso deberemos cumplir condiciones específicas sobre rotulación, rejillas de aire acondicionado, cierres de seguridad etc. A veces esta ubicación será un punto que dará valor a nuestro negocio, por la representatividad y la singularidad de la arquitectura del edificio, pero debemos asegurarnos que no interferirá con nuestra actividad.

Confía en profesionales, en nuestro estudio de arquitectura te asesoraremos desde el inicio para que tu inversión sea segura y certera. Llámanos para reservar tu estudio de viabilidad de local comercial.

Si tienes más dudas, en las siguientes páginas podrás encontrar más información sobre cómo podemos ayudarte.