Cómo realizar un cambio de uso de local a vivienda

En los últimos años se ha incrementado en Madrid el número de cambios de uso realizados para convertir un local a vivienda. Las causas son el incremento del precio de la vivienda junto con la caída del pequeño comercio en barrios periféricos. En este artículo repasamos los requisitos que debe cumplir un local para hacer un cambio de uso.

Requisitos del local

Los requisitos que se debe cumplir para realizar un cambio de uso de local a vivienda vienen reflejados en la normativa urbanística municipal. Los más determinantes en Madrid son:

• Superficie: 25 m2 mínimo si se trata de un único espacio para estancia, comedor y cocina. Si no, serán 38 m2 mínimos.
• Fachada: debemos tener mínimo 3 metros lineales de fachada en el que exista al menos un hueco de una pieza habitable.
• Las diferentes piezas que compongan la vivienda tendrán la condición de pieza habitable, salvo el aseo, el vestíbulo, el pasillo, el tendedero y piezas similares.
• Para que tengan consideración de piezas habitables debemos cumplir que tenga una superficie de iluminación natural mayor o igual al 12%, y de ventilación un 8% de la superficie útil de la pieza.
• Ninguna vivienda podrá tener pieza habitable alguna en plantas inferiores a la baja, o con el piso en nivel inferior al del terreno en contacto con ella. Esto quiere decir, que si tenemos un sólo peldaño de bajada al local debemos rellenar el nivel del suelo con la calle.
• Altura mínima de 2.50 metros en al menos el 75% de la superficie útil, pudiendo reducirse a 2.20 el resto.
• Disponer de ventilación o extracción de aire de piezas no habitables como cocinas y aseos.

Pasos a realizar

Lo ideal es, antes de lanzarse a comprar un local, realizar una visita con un técnico especializado que realice un estudio de viabilidad. De esta manera, nos aseguramos de que el local cumple todas las características exigidas para hacer un cambio de uso. También es recomendable realizar una consulta urbanística al ayuntamiento para que nos confirmen que no se encuentra agotada la edificabilidad total del inmueble.
Una vez tengamos la certeza de la viabilidad, se realizará el proyecto de ejecución para cambio de uso de local a vivienda.
Con este proyecto tendremos que solicitar una licencia urbanística por procedimiento ordinario. Si está todo correcto recibiremos un acta de conformidad municipal que nos autorizará para iniciar las obras. A efectos administrativos, se trata de una creación de una vivienda nueva, por lo que una vez finalizadas las obras, se realizará un certificado final de obra, la visita por un técnico municipal y se solicitará la licencia de primera ocupación.

Una vez tengamos todas las licencias al día, procederemos a inscribir la vivienda en el registro y catastro.

Gastos asociados

En cuanto a los gastos asociados a realizar un cambio de uso de local a vivienda, podemos establecer unos baremos, que pueden variar según el tipo de proyecto y superficie:

• Gastos de compra del local comercial
• Presupuesto de obras de acondicionamiento: el baremo más habitual es entre los 600€ y 800 € por metro cuadrado. Esto dependerá de si tenemos que hacer obras en fachada, de aislamiento interior, demolición, y según las calidades de acabados que se escojan.
• Honorarios arquitecto: hoy en día los honorarios son libres y dependerán de la complejidad del proyecto y superficie, pero podemos considerar para una estimación inicial un 8% del presupuesto de la obra.
• Tasas municipales: Tendremos que abonar el importe del Impuesto por Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) que es un 4,5% del presupuesto de ejecución. Además habrá que pagar la tasa por prestación de servicios urbanísticos y actos de comprobación de obras.
• Gastos de registro de la vivienda junto con las escrituras de notario.

Esperamos haber podido aclarar las dudas sobre este procedimiento, pero para cualquier consulta, no dudes en contactar con nosotros a través de la página de contacto.